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  제145호 5면    2011-06-17 09:57:21 입력
[탐방] 해운대 ‘삼정 엘리움’ PM, 건축사가 늘 해오던 일이다
ab임진호 건축사 | 선 디자인 건축사사무소
심은정·김시연 기자(simism@hanmail.net)

설계팀 정병호, 박길용, 정동식, 진미강, 강기모 대지위치 부산광역시 해운대구 좌동 1473 2번지 지역지구 중심상업지역방화지구 용도 의료시설, 1,2종 근린생활시설 대지면적 2,109.9건축면적 1,441.48연면적 25,177.14건폐율 68.3198% 용적률 864.277% 규모 지하4층 지상15높이 64.22구조 철골철근콘크리트구조 외부마감 알루미늄복합패널, 4T 복합패널(스톤시리즈), THK 12MM 투명강화유리, THK 24M 칼라복층유리 주차 지하 168(장애인 6) - 자주식 조경 440.67(17.56%) 시공 ()삼정 PM 선디자인 건축사사무소 감리 선디자인 건축사사무소 설비 종건축설비설계사무소 전기 ()동지종합엔지니어링 인테리어 ()CID 조경 조은숲조경 구조 ()O.S구조엔지니어링

 PM 업무, 건축주와의

신뢰가 가장 중요하다

건축주, 입주자, 시행자의

요구에 귀 기울여야

설계, 감리 넘어 건축물의

사업적 성공 이끄는 것이 핵심

 

 

 

 

엘리움, 여성과 어린이 주제로 곳곳에 배려 담아

주차장, 로비, 복도 폭 넓혀 여성 이용 편의 도모

설계자 임진호 건축사 : 프로젝트는 우연인지 필연인지 모를 건축주와의 만남에서 시작되었다. 3명의 건축주는 오랜 친구 사이로 대기업 팀장과 의사 내외였다.

시행 경험이 전혀 없는 너무도 순수하고 열정적인 건축주가 해운대신도시가 생긴지 15년이 넘는 시간 동안 주인을 기다려온 땅을 만나 제대로 된 건축물 하나 만들어보자는 생각으로 겁 없이 시작한 프로젝트이다.

대지는 해운대신도시 장산역 사거리 중에서도 유동인구가 적은 곳이었다. 유동인구가 많은 중심지를 다소 벗어난 곳이라 어떤 용도의 건축물을 어떤 형태로 넣을 것인가 가장 큰 고민이었기에 인지도를 높이고 장산역 사거리의 랜드마크가 되는 건물을 만들고 싶었다.

형태적 컨셉은 서로 다른 도로축과 대지축에 의해 형성되는 두 개의 매스를 비틀고 엮어 네 등분으로 나누었다. 이로 인해 발생한 발코니는 상가의 서비스 면적으로 제공했다. 당초 계획안에는 다소 과한 형태의 비틀림을 담았지만, 분양성을 고려해 지금의 절충점을 찾았다. 아쉬움도 있지만 상업 건축물의 한계라고 생각한다.

외부마감은 초기에 브라운계열의 칼라복층유리와 알미늄복합패널, 그리고 저층부는 석재로 계획됐다. 하지만 석재와 패널의 조합에 따른 이질감보다 전체를 동일재료를 사용해 건물을 하나의 조형물처럼 보이게 하고 싶었다. 석재문양의 패널을 찾던 중 일본 미츠비시사 패널을 알게 되었고 절단면이나 곡선면의 마감, 평활도 및 색감, 내구성 등이 우수하게 평가되어 채택하게 되었다. 석재 느낌을 살린 무광택 패널이 브론즈 유리와 조화를 이루어 멀리서 보았을 때 하나인 것처럼 느껴져 좋은 평가를 받고 있다.

아쉬운 점은 충격에 약하다는 것. 다른 패널도 마찬가지지만 시공 중에도 저층부가 많이 파손되어 교체됐다. 최소한 1층 부분이라도 유사한 색상의 석재로 마감해야 하지 않았나하는 후회가 든다. 수급이 어려운 브론즈 유리는 수량이 부족해 건축물 전체에 사용되지 못했는데 유리 색상의 다양한 선택을 할 수 없음이 늘 아쉽다.

 

엘리움은 여성과 어린이를 주제로 설계됐다. 크고 작은 부분에서 여성과 아이들을 배려했다. 주차장 계획시 법적으로 정해진 주차 경사로의 경사도를 더욱 완만하게 처리하였고

6m의 법정 주차로 폭도 7m 이상으로 확대하였다, 각 지하주차장마다 회차 공간을 마련해 여성 운전자들을 배려했다. 특히 지하의 엘리베이터 홀은 조명을 더 밝게 하고 유리를 통해 개방감을 높게 하여 사고에 대한 염려를 불식시켰다. 로비와 복도의 폭도 넓혀 휠체어와 유모차 이동이 편리하도록 계획했다.

대개 상업건축물은 분양을 목적으로 하기 때문에 여유 공간을 계획하기 힘들다. 최고의 분양가격이 책정되어 있는 1층의 경우는 더욱 그러하다. 하지만 엘리움은 1층을 셋백(setback)해 데크를 설치했다. 쉽지 않은 결정이었다. 그러나 바로 앞에 버스정류장이 있고, 두 개의 출입구에 지하철 입구가 있기 때문에 이곳을 이용하는 사람들의 접근성을 높이고, 유동인구를 이곳에 머물게 하기 위해 데크를 설치했다. 근처 상가 중 양성적으로 데크를 설치한 곳은 엘리움이 유일하다.

층별 컨셉도 아주 명확했다. 분양이 빨리 이루어지는 하부층은 일반 상업시설을, 상부층은 여성병원과 아동병원 그리고 뷔페, 웨딩홀로 계획했다. 다만 웨딩이 공사 도중 사업을 포기하면서 일부 층의 변동이 불가피했다. 구체적으로 설명하면 1층부터 4층까지는 소매점 또는 일반음식점이 위치한다. 5부터 13층까지 메디컬센터이다. 7·8층은 아동전문병원이 들어선다. 9·10·11층은 여성병원으로 피부과, 산부인과, 여성검진센터가 들어선다. 12·13층은 산후조리원, 14층은 뷔페가 자리하게 된다. 정형외과와 대형 학원들이 입점을 신청했지만, 건축물 전체의 이미지를 위해 분양하지 않았다.

각 층의 거실부분은 내부마감을 하지 않고 분양했다. 다만 내부 인테리어 공사의 편의 도모를 위해 경량철골천장틀까지는 작업되었다.

 

상가건축물을 진행할 때마다 아쉬웠던 부분 중의 하나가 공용부분 인테리어였다. 통상 별도로 진행되기 때문의 설계와 조화를 이루지 못하기 일쑤다. 그래서 공용부분과 화장실은 직접 컨셉을 잡아 인테리어 업체와 협의를 통해 디자인했다. 마감재료의 종류와 색상 선정, 조명, 안내표지판 디자인까지도 신경을 썼다.

엘리움은 설계, 감리는 물론 PM, 분양업무까지 맡아 진행했다. 전체적인 사업비에 대한 고민과 건물의 완성도 및 품질에 대한 고민을 동시에 해야 했고, 분양, 임대와 연계되어 수차례의 설계변경이 진행되는 어려움도 있었다.

잦은 설계변경에 의한 재료변경, 용도 및 구획변경 등 변경공사의 요구는 면적당 공사비로 계약을 체결한 시공사에도 만만찮은 부담이었다.

하지만 상가건축물이라는 현실적인 한계 속에서도 요소 요소에 눈길을 줄 수 있는 공간을 조성코자 건축주와 시공사가 함께 노력했고, 신경 쓴 만큼 여타의 상업건축물과는 다른 결과물이 나온 것 같다. 시공사인 삼정건설도 통상 상업건축물에는 자신들의 이름을 넣지 않는데 엘리움은 삼정을 넣어 명명해 달라고 요구했고 흔쾌히 건축주도 이를 수용했다.

▲ 좌측면도                                 ▲ 종단면도

김현만 건축사 : 건축도 현대사회를 반영하면서 세태의 바람을 타고 흐를 수밖에 없는 사회의 한 부분이다. 그러므로 건축의 언어들도 경관적 요소로서 도시공간 속에서 건축의 격을 높이면서 통섭적인 소통력을 지녀야 할 것이다. 그런 맥락에서 파사드 면의 형태생성 기법을 들어보겠다. 대게 건축가의 감성이 절제되지 못할 경우나 결단성이 결여될 때 말초신경을 자극하는 선정적인 언어들이나 건축적 욕망으로 많은 유혹들이 있었을 것이다. 그렇지만 모든 것을 뿌리치고 그리드패턴을 사용하여 덧붙이기도 하고 들어내기도 하여 긴장감을 유발시키면서 도시를 향해 강한 아우성을 지르는 것 같기도 하고 또한 도시의 연속성으로 이해되기도 하지만 그리드적인 언어로 형태를 생성시킨 주된 이유는?

 

임진호 : 대답이 조금 다를 수도 있다. 지금까지 해왔던 상업 프로젝트가 모두 사거리 모퉁이 대지였다. 사이 땅은 상대적으로 경쟁력이 약하다. 때문에 사업주에게는 도로의 폭이 좁더라도 가능하다면 사거리 모퉁이 대지를 권한다. 함께 작업한 분양팀의 의견도 같았다.

모퉁이 노출로 인해 해당 건축물이 얻는 부가적 경쟁력은 상당하다. 곡각지 프로젝트를 진행하다보니 입면을 계획해 본적이 없는 것 같다. 모퉁이의 건축물은 항상 두 면을 같이 보아야 한다. 작업도 투시도를 먼저 스케치 하고 투시도의 느낌이 와 닿지 않으면 입면을 그리지 않는 게 나름의 원칙이다. 엘리움도 먼저 사거리 반대편에서 보이는 이미지부터 생각했고 면보다는 매스를 강조하고 형태를 그리고 다음으로 입면으로 표현했다.

그리드라기보다 투시도를 그리는 과정에서 나타난 매스의 느낌으로 접근했다. 두 매스의 비틀림으로 인해 생기는 음영을 노린 것으로, 단순한 입면의 형태가 아닌 풍부한 이야기를 만들고자 했다.

▲ 배치도

강대화 건축사 : PM은 미래를 대비한 건축사의 긍정적 업역 확대로 생각된다. 하지만 개인적으로는 아직까지 생소하고 본업에 충실하지 못할 정도로 많은 시간을 뺏길 것 같아 자신이 없기도 하다. E/V홀이나 복도, 지하 주차장 등 건축물에 여성과 어린이를 위한 배려가 묻어 있다. 하지만 로비 계단의 경우 산모나 어린이, 노약자에게 다소 부담스러워 보인다. 경사로를 활용한 접근도 고려해봄직하다. 1층 야외데크 모서리에 위치한 미술조형물은 보행자 동선을 막고 있다. 다른 위치에 설치하는 것이 더 좋았을 것 같다.

 

임진호 : 가장 아쉬웠던 부분들을 잘 지적해 주셨다. 미술조형물은 개인적으로도 신경 쓰이는 부분이다. 벽면부착이나 분리배치 등의 형태로 사용자와의 친밀감을 형성하고 싶었지만, 미술장식품의 설치위치는 별도의 심의를 받기 때문에 깊게 관여할 수 없는 부분이다.

한 가지 재미있는 사실은 건축사의 입장에서 보행자의 동선을 방해하고 있다고 생각되던 미술조형물이 미술계에서는 눈에 잘 띄는 가장 좋은 자리에 위치해 있다는 긍정적인 평가를 받았다는 것이다.

로비의 계단은 대지의 레벨 차이를 고려한 것이다. 당초 계단과 경사로를 복합적으로 활용한 방안도 제시했다. 하지만 계단과 경사로 사이의 높이차로 인한 위험요소가 제기되었고, 대안으로 난간 설치를 제안했지만 역시 로비의 경관을 저해한다고 해서 설치되지 못했다.

결국 입주자들의 의견을 수렴해 계단으로 결정되었고 다소 아쉬운 부분이기도 하다.

분양 건축물의 경우 설계변경은 피분양자의 100% 동의를 받아야만 가능하다.

당초 2층까지 연결되어 있던 에스컬레이터를 3층까지 연장하고, 9~13층 사이의 여성병원전용 E/V추가설치 등 더 좋은 환경을 위한 변경도 피분양자 동의를 받아야 가능하기에 무언가를 변경한다는 것이 쉽지 않다. 하지만 이는 피분양자를 보호한다는 측면의 좋은 취지이기에 감수해야 할 부분이다.

▲ 지상 1층 평면도

배기수 건축사 : 발코니에 난간을 설치했다. 사람들이 올라갈 수 있는 위험가능성이 내재되어 있는데, 안전을 보다 고려되어야 하지 않는지? 강화유리나 메탈패브릭 등을 설치한다면 안전과 함께 외관도 통일할 수 있었을 것 같다.

 

임진호 : 발코니도 변경된 부분이다. 당초 밖으로 나가지 못하도록 계획되었다. 입주자의 제안으로 슬라브를 치고, 서비스면적으로 할애되었다. 덕분에 발코니가 있는 5·8·10·14층은 분양시 상당히 인기가 좋았다. 반면 안전에 대한 문제는 지속적으로 제기되고 있다. 콘크리트 난간을 낮추고 철재난간을 높이는 제안, 유리벽을 사용하자는 의견 등이 있었다. 하지만 유리벽은 많은 보강이 필요하고 사고시 더 큰 피해를 일으키기 때문에 사용을 자제했다. 대신 발코니가 화재시 대피공간으로 활용될 수 있어 소방, 방재적인 측면에서는 유용하게 평가되었다.

 

정철수 편집주간 : 두 가지 문제가 공존하는 것 같다. 안에서 밖으로의 조망을 열어줄 것인가, 아니면 밖에서 보이는 건축적 이미지를 고려할 것인가? 건축사로서 딜레마에 빠질 수밖에 없는 부분이다.

▲ 지상 8층 평면도

조형장 건축사 : 솔직히 계획안보다 PM이 더 궁금했다. 이야기를 들으면서 기존 건축사의 역할과도 크게 다르지 않다고 생각했다. 하지만 대부분의 건축사들은 그에 대한 대가를 받지 못한다. 건축설계의 가치를 높이는 측면에서 PM으로의 접근을 고려해봄직하다. 엘리움의 주제 여성과 어린이를 염두에 두고 현장을 둘러봤다. 작은 것 하나까지 세심하게 신경쓴 건축사의 노력이 엿보였다. 그런데 13층 산후조리원의 층고가 지나치게 높았다. 높은 층고가 개방감을 줄 수도 있지만 산후조리원은 내부 칸막이 설치로 인해 오히려 시야를 방해했다. 일부를 아뜨리움화했다면 주제를 더욱 부각시킬 수 있었을 것 같다.

 

임진호 : 골조가 완료된 후 분양 계획에 차질이 생겼다. 당초 웨딩사업이 들어올 14층의 분양이 뜻대로 이루어지지 않았다. 결국 13층에 있던 뷔페가 14층으로 올라가고, 한 개 층만 사용키로 했던 산후조리원이 12층과 13층으로 확대되었다. 층고도 이 때문에 발생한 문제이다. 웨딩이 들어설 14층은 층고를 6.5m, 뷔페가 들어설 13층은 층고 5.5m로 시공됐다. 뷔페는 층고가 높아도 별 문제 없어 내부 인테리어가 그대로 진행되고 있지만, 산후조리원의 경우 층고가 지나치게 높다. 때문에 전체 천장고를 3m에 맞추어 내부 인테리어가 진행되고 있다.

지적한대로 PM의 역할이 늘 우리가 해오던 일이다. 이에 대한 정당한 보수를 받기 위해 PM자격을 갖추는 일이 우선시 되어야한다. 설계와 감리를 넘어 건축물의 사업적 성공을 이끄는 것이 PM의 핵심 역할이라 할 수 있다.

 

▲ 지상 2층에서 본 로비층

정철수 : 외관적인 디자인보다 법규에 얽매이지 않고 사용자 위주로 디테일하게 잘 표현했다. PM을 하기가 어려운데 어떻게 수주하게 되었는지? PMCM은 어떻게 다른지?

 

임진호 : PMCM의 구분은 논하기 어렵다. 그건 업무의 범위와 권한과 책임에 따라 달라진다고 본다. 한마디로 계약서가 중요하다.

이 프로젝트를 맡기 전 센텀코아의 설계와 감리를 맡았다. 당시 건축주를 대신해 모든 부분의 협의와 조정을 담당하는 PM을 보면서 나도 할 수 있을 것 같다는 생각을 가지게 되었다. 그러던 중 분양팀의 소개로 센텀임페리얼타워건축주를 만났다. 당시 건축주를 대신해 설계사무소와의 협의업무를 요청 받았고 이 후 지하철 역사와의 연결통로 문제에 대한 자문을 요구해 왔는데 이런 과정을 통해 PM계약을 하게 되었다.

엘리움도 그때 관계된 분의 소개를 통해 건축주를 알게 되었다. PM이 아닌 설계로.

운이 좋아서인지 모르겠지만 지금까지 참여했던 모든 프로젝트가 성공적으로 분양되었고 이러한 실적들과 건축주와 지속적인 관계와 논의를 거치면서 신뢰를 얻게 되었고 결국 PM까지 맡게 되었다.

▲ 공개공지 휴게공간 및 미술장식품

강대화 : PM에 대한 계약은 설계, 감리와는 함께 체결했는지? 설계와 보수를 비교해 본다면?

 

임진호 : 설계비보다 PM에 대한 보수가 높다. 금액적 측면이 높은 건 아니다. 다만 별도의 외주나 추가 인력 없이 직접 처리할 수 있기 때문에 투자대비 수익률이 높다. 업무적 측면에서도 건축사 개인의 능력을 믿고, 인정해주기 때문에 보람과 만족감이 더 크다. 설계, 감리, PM은 별도 계약을 맺었다. 설계비는 초기 인허가시에 받았고, 감리비는 공사 중에, PM에 대한 보수는 사업완료 후 지급될 예정이다.

▲ 외부데크

박철수 건축사 : PM이 궁금해 처음으로 탐방에 참여하였다. 분양성과 사업성으로 채워진 상업건축물의 PM을 건축사가 주관했다는 것이 상당히 놀랍다. 끝날 때까지 우여곡절이 많았는데 분양가 등은 어떻게 산정했는지? 당초 계획 시점과 차이는 있는지?

 

임진호 : 대개 상업건축물은 법적 최대치로 설계한다. ‘규모가 크고 분양면적이 많으면 사업성이 크다는 간단한 논리이다. 하지만 설계만 잘 한다고 해서 분양이 잘 되지는 않는다. 분양팀이 분양할 수 있는 소위, 팔 수 있는 아이템이 필요하다. 개인적으로 늘 분양팀과 함께 움직인다. 분양팀에게 주변 시장과 소비 패턴에 대한 철저한 현장 분석을 맡긴다. 대지의 위치, 주변 시장 상황에 따라 소비패턴은 분명히 다르다. 더불어 대지가와 분양가에 따른 변동의 폭을 감안해 리스크가 가장 낮은, 그러면서도 최고의 효율을 얻을 수 있는 대안점을 찾는다.

엘리움은 지하층의 규모를 산정하고 난 이후 건축물의 규모를 결정했다. 지반의 상태를 고려해 지하 4층까지 밖에 시공을 할 수 없었다. 때문에 주차 160대에 해당하는 근린생활시설을 갖춘 것이다. 역산에 의한 용적률 산정이다. 무리한 욕심을 내지 않고 대지의 상태를 고려한 적정한 사업계획 제안으로 건축주는 토지소유주로부터 대지를 낙찰 받는 행운을 얻을 수 있었다 

▲ 지상층 발코니

정철수 : 어떻게 하면 PM에 성공할 수 있는지, 조언 부탁한다.

 

임진호 : 아직은 자격도 경험도 많이 부족하다. 그럼에도 몇 가지 조언을 하자면 PM은 무엇보다 건축주와의 신뢰가 가장 중요하다. 다양한 측면에서 신뢰를 쌓아야 한다. 우선 PM은 건축주보다 더 적극적인 자세로 사업을 접근해야 한다. 건축계획적인 마인드보다는 사업적인 마인드로 말이다. 그 속에서 계획적 요소를 제안할 수 있다면 더 좋을 것이다.

다음은 성공적인 결과물을 만드는 것이다. 특히 처음 PM업무를 시작한다면 규모와 용도, 그리고 그 보수와 상관없이 사업이 성공적으로 끝나도록 노력해야한다. 첫 사업지에서 좋은 결과가 나오면 자연스럽게 다음 일이 따라온다고 믿는다. 건축사로써 대외적인 신뢰를 만들 수도 있다. 이를테면 PM자격을 갖춘다든지, 강의를 한다든지, 많은 사람들을 만날 수 있는 활동을 한다든지. 어쨌든 가장 중요한 것은 신뢰를 만들고 그것을 쌓아나가는 것이다.

 

박철수 : PM은 건축사가 담당해야 한다. 기존에 해오던 설계나 감리 업무를 조금 더 확대하면 충분히 가능하리라 본다. 설계에 대한 수요가 점차 줄어드는 가운데 건축사라는 전문 인력이 PM을 맡게 된다면 건축사의 위상도 높아질 것이다. PM에 대한 협회 차원의 적극적인 홍보와 교육도 필요하겠다.

 

정철수 : 그동안 작품 위주로 탐방을 진행해오다 작품과 함께 건축사의 독특한 작업 형태를 소개함으로써 건축사 업역 확대 방안을 고민해 보는 시간이었다. 임진호 건축사 특유의 솔직함과 부지런함, 정직함이 이러한 결과물을 만든 것 같다. 임진호 건축사와 참가자 여러분께 감사드린다.

 

일시 : 201169()

설계자 : 임진호 건축사 | 선 디자인 건축사사무소

참가자 : 정철수 건축사 | 디 아키 건축사사무소

    강윤식 건축사 | ()다음건축 종합건축사사무소

    조형장 건축사 | 건축사사무소 메종

    김현만 건축사 | 건축사사무소 시티원

    박철수 건축사 | 건향 건축사사무소

    배기수 건축사 | 재건 건축사사무소

    강대화 건축사 | 건축사사무소 토탈

    김창길 건축사 | 건축사사무소 다음건축

정리 : 심은정·김시연 기자


옥상 하늘정원 : 설치된 5대의 엘리베이터 중 2대가 옥상층까지 연결된다. 당초 야외웨딩을 고려해 디자인 되었지만 웨딩이 사업을 포기하면서 하늘정원으로만 조성되었다. 엘리베이터에서 내리면 유리벽을 통해 정원이 한눈에 보이게끔 설계되었다. 난간 높이를 낮추어 외부로의 조망을 확보했고, 바닥은 전체 데크로 덮었다. 조명과 캐노피 하나에도 신경 썼다. 발코니와 하늘정원은 입주자들이 상당히 만족해하는 휴게공간이다. 준공식도 옥상에서 이루어질 예정이다.


▲ 해운대 센텀임페리얼타워

임진호 건축사는 부산대학교 건축공학과를 졸업하고, 일신설계, 서일건축 등을 거쳐 2007년 선디자인 건축사사무소를 개소해 운영하고 있다. 이와 함께 경남정보대학 건축과 겸임교수, 중소기업청 시장경영진흥원 시설부분 자문위원, 부산시 해운대구 건축위원회 심의위원으로 활동 중이다. 주요작품으로 부산 해운대 센텀임페리얼 PM과 센텀코아 신축공사 등이 있다.

2011-06-17 09:57:21 수정 심은정·김시연 기자(simism@hanmail.net)
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