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  2005-11-07 18:17:38 입력
[염정욱변호사의 건축법률이야기] 염정욱변호사의 법률이야기 <24>
ab토지에 대한 일조침해 및 손해배상청구의 가부
심은정 기자(simism@hanmail.net)

는 부산 동래구 사직동 소재 대지를 소유하고 있는 갑입니다. 본인소유의 위 토지는 지목이 대지이고 제2종 일반주거지역 내에 위치하고 있으며, 현재는 나대지 상태이나 조만간 4층 규모의 근린생활시설을 건축하려는 계획을 가지고 있으나 자금사정으로 건축이 지연되고 있습니다. 그런데 최근 00건설에서 본인 소유 대지 남단에 24층 높이의 아파트 사업승인을 얻어 신축공사를 하고 있습니다. 만약 위 아파트가 들어선다면 본인 소유의 위 토지는 상당한 일조침해가 있을 것으로 보입니다. 건물이 들어서지 않은 나대지를 소유하고 있는 본인이 위 아파트의 건축공사중지가처분이나 손해배상청구소송을 통해 권리구제를 받을 수는 없는지요.

조권이란 실정법상 정의된 개념은 없지만, 일반적으로 ‘태양의 광선을 차단당함으로써 받는 불이익을 제거시킬 수 있는 권리’ 혹은 ‘일반인이 정상적인 주거생활을 위하여 필요로 하는 햇빛을 직접적으로 확보할 수 있는 권리’로 정의되고 있습니다.

일조권 침해의 판단기준

건물의 신축으로 인해 이웃토지상의 거주자가 일조가 차단되는 불이익을 받은 경우 그 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인정되는 수인한도를 넘어야 하고, 그 범위에 관해서는 법원은 “동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 하고 이에 미치지 못하는 일조 저해의 경우에는 수인한도를 넘는 일조침해가 있다.”고 판단하였고, 이를 반영하여 건축법상 이격거리 규정을 마련하였습니다.

토지에 대한 일조이익의 침해여부

피해 토지상에 건물이 건축되어 있지 아니한 상태에 있어서도 피해 토지에 식재된 농작물이나 식물에 피해가 있는 경우 또는 가까운 장래에 피해 토지상에 건물이 건축될 예정인 경우에는 일조이익의 침해가 문제될 수 있고, 후에 피해토지상에 실제로 건물이 건축됨으로써 일조이익의 침해가 현실화 되었을 때, 일조이익의 침해 결과에 대하여 먼저 건축된 가해건물의 건축주나 소유주에게 어떠한 책임을 물릴 수 있는가는 매우 어려운 문제입니다.

이에 대한 대법원 판례는 찾아볼 수 없으나, 서울중앙지법 2002가합14742판결에 의하면, “일조이익은 건물에서의 주거환경과 관련된 법적 보호가치 있는 생활이익의 요소로써 통상 그 거주자의 주거생활이익으로서 인정되는 것이고···(중략)··· 일조이익 등의 생활이익은 토지의 이용현황과 무관하게 그 소유권 속에 당연히 내재한 것이 아니라 ··· (중략) ··· 한편 손해배상의 대상이 되는 손해는 어떠한 위법한 행위로 인하여 구체적으로 발생하는 현실적 손해라 할 것이므로, 아직 건물이 존재하지 않음에도 불구하고 장래 건축할 건물에서의 주거생활이익이 침해될 경우를 상정하여 그 가정적 손해에 대한 배상을 구할 수는 없다.”고 판시하여, 나대지 상태의 토지의 경우 일조침해를 이유로 손해배상을 구할 수는 없는 것으로 판시하고 있습니다.

또한 서울중앙지법 2003가합 79173판결에 의하면, 토지위에 건물이 건축되어 있는 경우, 일조침해로 인한 손해배상액 산정시 건물의 시가하락분만을 살피면 충분하고, 그 건물부지인 토지에 관하여는 건물과 별도로 어떤 손해가 발생하였다고 인정할 여지가 없다는 취지로 판시하고 있습니다.

따라서 위 판례의 입장에 따른다면, 귀하의 경우 장래 신축될 건물의 일조침해를 원인으로 한 공사중지가처분이나 손해배상청구를 통해 권리구제를 받을 수는 없다는 결론이 도출됩니다.

(그러나 필자의 사견으로는 위 판례와 의견을 달리하며, 나대지의 경우에도 그 남쪽에 건물이 건축되어 일조피해를 받게 된다면 재산적 가치에 영향이 있을 수 있으므로 일조방해를 받는 토지 자체에 대한 손해가 전혀 없다고 단정할 수는 없으므로 적극적으로 사법적 구제를 시도해 본다면 다른 결론을 얻을 수 있다고 판단됩니다.)


▲ 염정욱 변호사

약력

염정욱 변호사는 건축전문변호사로 고려대 법학과를 졸업, 제42회 사법시험에 합격, 제32기 사법연수원 수료했다. 건축전문변호사로 활동하기 위해 부산대학교 산업대학원 건축공학과를 졸업하였으며, 현재 부산건축사회 자문변호사를 비롯해 한일건설(주), 두산산업개발(주), 수암종합건설(주), 이원종합건설(주) 등에서 고문 및 자문변호사로 활동하고 있다. 이외에도 (사)범죄피해자지원센터 자문위원, 부산지방 노동위원회 정보공개 심의위원, 범어사 세계 선문화체험타운 추진위원회 자문위원으로 활동하고 있다.

법무법인 로윈

www.lawwin.net

전화 051-506-7500

심은정 기자(simism@hanmail.net)
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