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  제211호 4면    2016-12-23 16:24:09 입력
[조혜령 세무사의 쉬운 세무 상식] 국민주택 건설용역시 부가가치세 면제 여부
조혜령 세무사()

본지는 건축사사무소를 운영하는 건축사들에게 도움이 될 만한 세무정보를 공유함으로써 업무의 편의를 돕고자

조혜령 세무사의 쉬운 세무 상식을 기획했다. 본 기획은 사례를 통해 보다 쉽게 세무 상식을 전달하는 방향으로 집필될 계획으로, 이에 독자들에게 유익한 정보가 되기를 기대한다.


 마지막 호는 국민주택 건설용역에 관한 내용이다.

요즘 우리 사무실 주변도 그렇고 다가구 또는 다세대 원룸들이 많이 있다. 직접 공사하는 경우도 있고 종합건설에 의뢰하여 공사하는 경우도 있다. 이때 건축사사무소에서 발급하거나 수취하는 세금계산서 또는 계산서는 어떻게 될까?

일반적으로 국민주택 건설용역은 무조건 면세라고 생각한다. 그런데 국민주택이라고 해서 관련용역이 전부 면세인 것은 아니다. 

국민주택에 관한 면세규정은 조세특례제한법 제106조 제항 제4호와 조세특례제한법령 제106조 제항 제항에 있다. 


조세특례제한법 제106조 제항 제4

- 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)에 대해서는 부가가치세를 면세한다.


조세특례제한법령 제 106조 제,

대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 51조의2 3에 규정된 규모 이하의 주택

2. 1호의 규정에 의한 주택의 건설용역으로서 건설산업기본법」ㆍ「전기공사업법」ㆍ「소방법」ㆍ「정보통신공사업법」ㆍ「주택법」ㆍ「하수도법가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것

3. 1호의 규정에 의한 주택의 설계용역으로서 건축사법, 전력기술관리법, 소방시설공사업법, 기술사법엔지니어링산업 진흥법에 따라 등록 또는 신고를 한 자가 공급하는 것 

* 51조의2 3항에 규정된 규모 이하의 주택

주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85이하인 주택 (수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100이하인 주택) 

대통령령으로 정하는 리모델링용역이란 주택법」ㆍ「도시 및 주거환경정비법건축법에 의하여 리모델링하는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용역을 말하며, 당해 리모델링을 하기 전의 주택 규모가 제4항 제1호의 규정에 의한 주택에 해당하는 경우(리모델링후 당해 주택의 규모가 제4항 제1호의 규정에 의한 규모를 초과하는 경우로서 리모델링하기 전의 주택규모의 100분의 130을 초과하는 경우를 제외한다)에 한한다.

1. 건설산업기본법」ㆍ「전기공사업법」ㆍ「소방시설공사업법」ㆍ「정보통신사업법」ㆍ「주택법」ㆍ「하수도법가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것

2. 당해 리모델링에 사용되는 설계용역으로서 건축사법에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것

 

따라서 관련법에 의해 등록 또는 신고되지 아니한 사업자가 국민주택 건설용역을 공급할 경우에는 계산서(면세)가 아닌 세금계산서(과세)를 발급해야 한다.

건축사사무소에서 건축주에게 국민주택에 관한 설계용역 및 리모델링 용역을 공급하는 경우에는 계산서를 발급하고, 건축사사무소에서 국민주택에 관한 설계용역 및 리모델링 용역을 등록 또는 신고되어 있지 않은 사업자에게 외주를 주면 세금계산서를 발급받아야 한다.

그러나 이 때 외주업체에게서 수취한 세금계산서는 부가가치세법 제37조 제7호에 의거 면세사업과 관련한 매입세금계산서가 되므로 부가가치세는 공제받을 수 없다. 

만약 건축사사무소에서 국민주택과 상가건물이 복합되어 있는 겸용주택의 설계용역을 의뢰받았을 경우 매입세금계산서는 어떻게 공제받을까?

이때 매입세금계산서는 과세사업과 면세사업의 실지귀속에 따라 매입세액을 구분하여야 하고, 만약 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액(공통매입세액)은 총예정사용면적에 대한 면세사업 예정사용면적의 비율로 안분계산한 금액에 따라 불공제한다.

      

                                                                         면세사업 예정사용면적

면세사업 등 관련 매입세액 공통매입세액 × ─────────────

(매입세액불공제)                                                    총 예정사용면적

     

, 상가 관련 매입세액인지 국민주택 관련 매입세액인지 확실히 구분되는 것은 구분하여 부가가치세 공제 여부를 결정하고, 확실하게 구분되지 않는 경우에는 면적비율로 안분하여 국민주택 관련 매입세액만큼은 부가가치세를 공제받지 않고, 상가건물 매입세액만큼만 부가가치세를 공제받는 것이다.

만약 상가건물 예정면적이 변경이 있는 경우 과세사업과 면세사업 등의 사용면적이 확정되는 과세기간에 공통매입세액을 정산한다. 

또한 사업자가 건축 중에 있는 국민주택을 설계변경 등에 의하여 국민주택규모를 초과하는 주택으로 건축·완공하는 경우에 설계변경건축허가시점 이전에 공급한 건설용역에 대하여는 수정세금계산서를 교부할 수 없다.<서면3-1302(2007.05.01)>

, 국민주택규모를 초과하여 과세사업이 되었으므로 세금계산서를 발급하여 부가가치세가 징수되지만, 설계변경건축허가시점 이전에 매입비용에 대해 계산서로 수취한 경우 수정세금계산서를 발급받을 수 없다는 것이다.

 

<예시>

세무건축사사무소는 상가 3억 원(부가세별도) 국민주택 7억 원의 겸용주택의 설계용역을 건축주로부터 의뢰받았다.

이에 관련법에 등록되지 않은 외주업체에게 1억 원(부가세별도)의 외주를 주었다.

총예정면적은 1,000이고 상가예정면적은 300국민주택예정면적은 700일 경우 세무건축사사무소가 납부하여야 할 부가가치세는 얼마일까? 

<풀이>

우선 세무건축사사무소는 건축주에게 상가에 대해서는 공급가액 3억 원, 부가가치세 3천만 원의 세금계산서를 발급하고, 주택에 대해서는 7억 원의 계산서를 발급해야 한다.

외주업체는 관련법에 등록되어 있지 않기 때문에 국민주택에 관한 용역을 제공하더라도 세금계산서를 발급하여야 하므로, 세무건축사사무소는 공급가액 1억 원 부가가치세 1천만 원의 세금계산서를 수취하여야 한다.

이때 수취한 세금계산서는 실지귀속에 따라 금액을 구분하기 어려우므로 매입세액을 총예정면적에서 국민주택예정면적으로 다음과 같이 안분하여 주택관련 매입세액은 불공제된다. 

1천만 원 × 700/1000 = 7백만 원

따라서 세무건축사사무소는 매출세액 3천만 원에서 매입세액 1천만 원 중 불공제되는 7백만 원 차감한 3백만 원만 공제되어 27백만 원의 부가가치세를 납부하여야 한다. 


10월부터 연재되었던 3가지 주제에 대한 요점정리를 해보면, 

1회 세금계산서 발급시기

세금계산서 발급시기는 대가 수수여부와 상관없이 통상적으로는 역무의 제공이 완료되었을 때이다. 그러나 계약서에 의해 완성도기준지급, 중간지급, 장기할부 또는 기타 조건부로 용역을 공급하거나 그 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때이다. 

2회 업무용 승용차 손금불산입특례

법인은 업무용 승용차 관련 비용을 인정받기 위해서는 무조건 임직원 전용보험을 가입해야한다. 그리고 감가상각비(8백만원 한도) 포함하여 업무용 승용차 관련 비용이 1천만 원 이하인 경우는 운행기록 등을 적을 필요가 없고, 1천만 원을 초과할 경우에는 꼭 운행기록 등을 적어서 업무용 사용비율이 높아야 절세할 수 있다.

개인은 보험에 관한 규정은 없으며, 업무용 승용차 관련 비용은 법인과 동일하다. 

3회 국민주택

국민주택 및 그 주택의 건설용역(리모델링 용역 포함)은 관련법에 등록 또는 신고된 사업자만이 국민주택 및 그 주택 건설용역(리모델링 용역 포함)을 제공했을 때 부가가치세가 면제된다. 국민주택 외의 주택과 관련법에 등록 또는 신고되지 않은 사업자는 부가가치세가 과세된다.

매입세금계산서도 면세 관련 사업에 귀속되는 것은 부가가치세를 공제받지 못한다.


4p1 조혜령.jpg조혜령 세무사는 부산대 경제학과를 졸업, 38회 세무사시험(2001)에 합격해 현재에 이른다. 창원세무서 일일 민원실장(2004.3), 해운대구청 심의위원(2008), 남구청 과세전적부 심사위원(2008), 수영세무서 국세심사위원(2010.10), 동래세무서 보호위원회위원(2013) 등을 역임했으며, 현재는 수영구 마을세무사로 활동하고 있다.

조혜령 세무사()
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